Kosten zijn een van de belangrijkste kenmerken van het onderwerp van een civielrechtelijke transactie. Wat zijn de symptomen? Hoe worden waarden geclassificeerd? Voor welk doel in het zakenleven of in het onroerend goed worden de relevante indicatoren berekend en volgens welke methoden?
Wat is kosten en waardering
Voordat we de waardetypes en de bijbehorende gronden voor de classificatie bestuderen, zullen we bepalen wat het vertegenwoordigt. Er zijn veel criteria die haar in staat zouden stellen een eenduidige beschrijving te geven onder de wereld en Russische economen. Een van de meest populaire is: kosten is de hoeveelheid geld die is ingesteld als voorwaarde voor een transactie in het proces van interactie tussen subjecten van burgerlijk recht op het geschatte tijdstip van eigendomsoverdracht of andere mechanismen voor het gebruik van het object. Het concept 'waardering' is op zijn beurt geassocieerd met een mechanisme voor het bepalen van het bedrag in kwestie.
Aspecten van evaluatie
De evaluatieobjecten kunnen onroerend goed, diensten, vervoer, huishoudelijke artikelen, intellectueel eigendom zijn - alles wat het burgerlijk recht voorziet als mogelijk onderwerp voor transacties met individuen en rechtspersonen. De procedure voor het bepalen van de geldwaarde, waarvan de overdracht van het ene onderwerp van rechtsbetrekkingen naar het andere de basis is voor de overdracht van eigendomsrechten, wordt uitgevoerd door methoden die door beide partijen worden erkend. Ze kunnen ook door derden worden aangeboden, maar onder voorbehoud van overeenstemming met de belangrijkste deelnemers aan de transactie.
Deze of andere soorten waarde van goederen, goederen of diensten kunnen, afhankelijk van de aard van de rechtsverhouding, worden bepaald op verzoek van de partijen of krachtens de vereisten van de wet. Zo is bijvoorbeeld bij onroerendgoedtransacties het gebruik van de diensten van taxateurs in veel gevallen verplicht voor het registreren van eigendomsrechten.
Evaluatiebenaderingen
Evaluatie, evenals bijvoorbeeld het bepalen van het type waarde, kan worden uitgevoerd in het kader van verschillende benaderingen. In de Russische zakenpraktijk zijn er drie belangrijke: winstgevend, vergelijkend en kostbaar. Laten we eens kijken naar hun essentie.
Het inkomensmodel omvat het gebruik van methoden die zijn gebaseerd op de berekening van de geschatte inkomsten uit het mogelijke gebruik van het taxatieobject door de nieuwe eigenaar - bijvoorbeeld huur. Het vergelijkingsmodel omvat de studie van figuren die de soorten eigendomswaarde van sommige objecten karakteriseren, met indicatoren van andere die qua basiskenmerken sterk op elkaar lijken. Zo beoordeelt een taxateur, die de juiste monetaire indicator voor een appartement bepaalt, in de regel bestaande aanbiedingen op de onroerendgoedmarkt. In het kader van het kostenmodel worden mogelijke kosten berekend die nodig zijn om het object in goede functionele staat te houden. Als een persoon bijvoorbeeld een tractor koopt, moet de door hem ingehuurde evaluatiedeskundige bij het bepalen van de kosten van dit type vervoer rekening houden met de potentiële kosten in verband met de reparatie van apparatuur.
Kosten resultaat
Zodra de soorten vastgoedwaarde zijn geanalyseerd en de bijbehorende beoordeling is gegeven, kan het resultaat ervan worden gebruikt als richtlijn voor het bepalen van de uiteindelijke prijs van de transactie. Of voor andere doeleinden - bijvoorbeeld bij het afsluiten van een verzekeringscontract, het verstrekken van een lening, het verkopen van een aandeel, enz. Laten we eens kijken welke soorten waarde onderscheiden worden bij de beoordeling van verschillende objecten door Russische experts. En ook hoe relevante informatie in de praktijk kan worden gebruikt.
Kostenclassificatie
Welke soorten waarde van dit of dat beoordelingsobject onderscheiden door moderne experts? Er zijn veel classificatiecriteria. Overweeg een van de modellen die veel voorkomen bij Russische economen.
Het bevat met name marktwaarde. Dit is de prijs, waarvan de waarde wordt vastgesteld op het moment van taxatie van het object, op voorwaarde dat het wordt verkocht in een concurrerend segment. Dat wil zeggen, de voorwaarden voor het bepalen van de juiste waarde zijn de beschikbaarheid van openbare informatie over de prijsprincipes van de goederen en het ontbreken van significante externe (regelgevende) factoren die de prijs beïnvloeden.
Er is een investeringswaarde in het beschouwde model. De indicatoren worden geïdentificeerd om informatie te verstrekken aan personen die geïnteresseerd zijn in investeringen in een bepaald object. In sommige gevallen kan de investeringswaarde samenvallen met de marktwaarde. Maar dit is niet altijd het geval. Soms wordt tegelijk met de investering ook de restwaarde van het object berekend. De waarde ervan geeft het waarschijnlijke bedrag van mogelijke inkomsten weer bij doorverkoop van het voorwerp van de transactie.
Er is een kadastrale waarde. Het doel van de oprichting is om het object in een bepaald staats- of brancheregister vast te leggen met vervolgens gebruik van informatie door de relevante verklaringen. In dit geval hebben we het in de regel over het berekenen van belastingen. De kadastrale waarde is meestal lager dan de markt, als we het over onroerend goed hebben, of er ongeveer gelijk aan zijn.
Er bestaat ook zoiets als verzekeringswaarde. Het gaat om het berekenen van het bedrag van de betalingen onder een verzekeringscontract. In sommige gevallen wordt ook de vervangingskost van een object er gelijktijdig mee berekend. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de bijbehorende overeenkomst met de verzekeringsmaatschappij geen geldelijke vergoeding inhoudt, maar het bij beschadiging of falen in de oorspronkelijke staat brengen van het object.
Daarom hebben we de 4 waardetypes onderzocht die het meest voorkomen op de Russische economische school, evenals verschillende complementaire waarden. Deze lijst is natuurlijk niet uitputtend. Er zijn particuliere soorten marktwaarde, evenals investeringen, of kadastraal, met betrekking tot de kenmerken van objecten met verschillende, optioneel, juridische status. Nu gaan we naar de studie van de essentie van objecten waarvoor de bijbehorende parameter wordt berekend in het aspect van praktische betekenis.
Bedrijfswaardering
Natuurlijk zijn er veel specifieke soorten objecten in relatie waarmee waarde wordt bepaald. Onder de meest voorkomende in de Russische zakenpraktijk zijn zaken en onroerend goed. In het eerste geval wordt het geheel van de activa, managementprincipes en winstgevende activiteiten van bedrijven geëvalueerd. Voordat u de waardetypes van de onderneming bestudeert, is het nuttig om de doelen te bepalen waarmee het onderwerp van de bijbehorende beoordeling wordt geconfronteerd.
Waarom de kostenparameters voor een bedrijf bepalen? De eerste optie is hier de mogelijkheid om de onderneming te verkopen. De eigenaar van het bedrijf kan besluiten iets anders te doen, maar daarvoor is het voordelig om de stroom over te dragen aan een andere eigenaar. Ook kan een bedrijfsbeoordeling worden gemaakt om de kwaliteit van het bedrijfsmanagement te verbeteren en mogelijke tekortkomingen in het managementsysteem te identificeren. Een andere optie is om de aandacht van investeerders te trekken als er onvoldoende werkkapitaal is, of als de onderneming de taak heeft gesteld om de markt uit te breiden, waardoor er behoefte is aan extra middelen. Bedrijfswaardering kan worden uitgevoerd bij het aanvragen van een lening - het is in de regel de leidraad bij het nemen van beslissingen over het verstrekken van een lening door een bank.
Bedrijfswaarderingswaarden
Welke soorten waarde zijn betrokken bij de waardering van ondernemingen? Welke principes worden hier het meest gebruikt? De belangrijkste soorten waarde die van toepassing zijn op bedrijfswaardering zijn markt en investeringen. Volgens sommige experts is het, gezien de mogelijkheid om een onderneming te kopen, raadzaam dat een partner zich bij de analyse van relevante prospects op de tweede richting richt. Aangezien een typische "marktprijs" voor een bedrijf een indicator is die niet altijd duidelijk spreekt over het ontwikkelingspotentieel van een onderneming. Maar als we het hebben over het nauwkeurig identificeren, dan kunnen de belangrijkste principes voor het berekenen van de benodigde getallen worden gebaseerd:
- door de beschikbare indicatoren te vergelijken met die welke kenmerkend zijn voor andere marktpartijen;
- de studie van de concurrentievoordelen van het bedrijf;
- over de subjectieve visie van de experts die de beoordeling maken;
- de studie van de invloed van externe factoren.
Als we het hebben over het bepalen van de investeringswaarde van een bedrijf, kunnen dezelfde principes worden toegepast, maar daarnaast is het ook toegestaan om een aantal andere te gebruiken:
- het modelleren van het gedrag van bij het bedrijf betrokken entiteiten (invloed van factoren);
- berekening van de winstgevendheid (stijging van de marktwaarde in de tijd).
Specifieke waarde-indicatoren kunnen een potentiële koper van een bedrijf of investeerder tevreden stellen, afhankelijk van wat de geschatte omvang van investeringen in het bedrijf is en wat de vooruitzichten zijn voor hun rendement op investering. In veel gevallen kan de investering afkomstig zijn van krediet. De waarde van de mogelijke winst moet niet alleen verschillen van nul, maar ook zorgen voor de betaling van rente aan de bank. Aanvullende richtlijnen bij de besluitvorming van investeerders, exclusief indicatoren die de markt- en investeringswaarde van een bedrijf weerspiegelen, kunnen zijn:
- de geschatte duurzaamheid van het bedrijf (het vermogen om over een lange periode inkomsten te genereren);
- correlatie van terugverdientijden met concurrerende bedrijven (misschien is het voor een investeerder winstgevender om in een ander bedrijf te investeren en voor de koper om het te verwerven);
- niveau van vertrouwen tussen partners.
Deze criteria kunnen erg subjectief zijn. Daarom zijn in de zakelijke praktijk de markt- en investeringswaarde van een bedrijf belangrijke parameters, maar niet altijd de belangrijkste.
Een andere mogelijke factor zijn de kosten van de soorten werk die samenhangen met het evalueren van het bedrijf voor investering of een mogelijke aankoop. Als de studie van de onderneming gepaard kan gaan met aanzienlijke investeringen die geen echte winst impliceren (bijvoorbeeld contact opnemen met externe experts, auditors en analisten), is het waarschijnlijk dat de investeerder of potentiële koper van de onderneming liever niet met een bepaald bedrijf te maken heeft.
Vastgoedwaardering
Het zal nuttig zijn om te onderzoeken wat voor soort vastgoedwaarde is en welke benaderingen worden toegepast bij de beoordeling ervan. Maar eerder - zoals in het geval van zaken - definiëren we de doelen die worden nagestreefd door deelnemers aan civiele transacties van het overeenkomstige type. De noodzaak om de soorten waarde van onroerend goed te bestuderen, en zich tot de diensten van een taxateur te wenden, ontstaat in de volgende hoofdgevallen:
- er is een verkooptransactie van een appartement, kantoor, ander gebouw of pand;
- gewaardeerde activa van de onderneming;
- de hoogte van de belastinggrondslag wordt bepaald in termen van onroerendgoedbelasting.
In de praktijk kunnen er natuurlijk meer redenen zijn voor de taxatie van onroerend goed. In sommige gevallen wordt het bijvoorbeeld nodig om naast de basisprocedures ook de soorten geraamde kosten te bepalen. Of - als optie - om onroerend goed te evalueren met het oog op de overdracht ervan voor staatsbehoeften.
Waarderingswaarden voor onroerend goed
We hebben hierboven opgemerkt dat de belangrijkste soorten bedrijfswaarde markt en investeringen zijn. Voor onroerend goed kunnen dezelfde parameters worden onderzocht, maar in de regel zijn er nog een aantal andere. Namelijk de kadastrale en verzekeringswaarde van het object. In sommige gevallen wordt ook de liquidatie bepaald. We hebben de kenmerken van het bepalen van de markt- en investeringswaarde hierboven al overwogen. In het geval van onroerend goed zijn de algemene principes en methoden in hun vorm over het algemeen vergelijkbaar met die gebruikt bij de evaluatie van een bedrijf. Ze zijn alleen betrokken als ze beter zijn aangepast aan de specifieke kenmerken van de overeenkomstige markt: "concurrentie" wordt vervangen door "conditie" (niveau van reparatie, afwerkingsmaterialen en de kwaliteit ervan, enz.), "Winstgevendheid" - door de verwachte "prijsstijging".
Laten we nu eens kijken hoe de berekening van cijfers voor kadastrale, verzekerings- en liquidatiewaarden wordt uitgevoerd. Ze hebben allemaal een aantal specifieke kenmerken. Elk type bepaalde waarde uit de lijst wordt gekenmerkt door kenmerken in het aspect van waarderingsmethoden. Overweeg ze.
Als het gaat om de kadastrale waarde van onroerend goed, neemt de taxateur de methodologie als uitgangspunt in relevante wetgevende bronnen, aanbevelingen van het Ministerie van Financiën en andere afdelingen die verantwoordelijk zijn voor het praktische gebruik van relevante informatie over huisvesting. In sommige gevallen kunnen ook criteria worden gebruikt die specifiek zijn voor het bepalen van de marktwaarde van een object. Diverse technische documentatie kan worden bestudeerd.
Als het de taak is om de verzekerde waarde van onroerend goed te bepalen, wordt de taxateur in dit geval in de regel voornamelijk geleid door marktmethoden, maar aangepast voor de daadwerkelijke inhoud van de koop- en verkooptransactie. Koopt iemand bijvoorbeeld een appartement op een hypotheek, dan kan alleen het geleende bedrag in de verzekeringswaarde worden opgenomen. En in dit geval kan de geschikte basis voor de berekening van het bedrag uit hoofde van het contract met verzekeraars lager zijn dan wanneer de marktwaarde van het appartement in zijn pure vorm zou zijn genomen.
Een hypotheek is een voorbeeld van een marktsegment waar de restwaarde van een object praktisch significant kan zijn voor onderwerpen van civielrechtelijke transacties. Als bijvoorbeeld een persoon of organisatie niet aan de voorwaarden voor het betalen van een lening kan voldoen, zal de bank waarschijnlijk besluiten het pand in pand te verkopen. Zelfs voordat een leningstransactie wordt ondertekend, zal een financiële instelling waarschijnlijk de vooruitzichten voor de liquidatiecomponent van het project willen analyseren.
We merken echter op dat sommige experts het onwettig vinden om de term "restwaarde" te gebruiken in verband met onroerendgoedtransacties in de interactie met banken. Het feit is dat een hypotheekovereenkomst standaard geen verplichte overdracht van het appartement in eigendom van de bank inhoudt - het is slechts een veiligheidsmaatregel voor een lening. In zijn pure vorm impliceert de liquidatiewaarde het berekenen van de prijs waartegen de eigenaar van een object (bijvoorbeeld een bedrijf) zijn eigendom kan verkopen (bijvoorbeeld vanwege het faillissement van de onderneming). Gebruik de term in kwestie met betrekking tot onroerend goed daarom voorzichtig.
