Om ervoor te zorgen dat mensen in schone en gerenoveerde huizen wonen, genieten van wandelen langs het huis, moet u de werking van een heel systeem van nutsvoorzieningen in stand houden, het gebruik van gemeenschappelijk eigendom correct organiseren, zorgen voor het comfort van de bewoners en het landschap van de binnenplaats. Wie moet dit doen? Het is duidelijk dat bewoners van een appartementsgebouw (MKD) belangrijk werk moeten doen om een dergelijk lichaam te organiseren dat in hun belang is om tijdig voor gemeenschappelijke eigendommen te zorgen en de netheid en orde in huis te behouden. Het hele scala aan huisonderhoudswerkzaamheden wordt het MKD-kantoor genoemd.
Hoe kan MKD-beheer precies worden geïmplementeerd?
Velen hebben gehoord over welke methoden van beheer van MCD er momenteel zijn. Maar om de details vaak te begrijpen, is tijd gewoon niet genoeg, hoewel deze kennis erg nuttig is.
In de RF LC zijn de methoden voor het beheersen van MKD zeer gemakkelijk uiteengezet om te begrijpen (deel 2 van artikel 161). Ze zijn echter niet allemaal van toepassing op elk huis. Als er minder dan dertig appartementen in de MKD zijn, biedt de huisvestingswetgeving direct beheer als een manier om de MKD te beheren. In dit geval worden contracten met leveranciers, reparateurs, schoonmakers en andere arbeiders gesloten door de appartementeigenaren, die de inspectieorganisaties zullen antwoorden en boetes zullen betalen in het geval van het opsporen van problemen op het gebied van brandveiligheid, ongevallen, vroegtijdig ophalen van afval. Het beheer wordt in de regel kosteloos uitgevoerd door een initiatiefgroep van huurders of een gekozen vertegenwoordiger. Maar de implementatie van activiteiten voor het onderhoud en de bediening van MKD is een groot werk, daarom is direct beheer als een manier om MKD te beheren redelijk om in kleine huizen te installeren. Elke bewoner heeft zijn eigen visie op het beeld van een ideale woning en entree, dus het aantal bewoners heeft direct invloed op het vermogen om tot een compromis te komen en op de kans op conflicten en misverstanden.
De tweede optie voor het beheer van MKD, aangegeven in de Huisvestingscode, is het beheer van een bepaald type rechtspersonen. Zo iemand kan met name een samenwerkingsverband zijn van huiseigenaren (HOA's), een woningcoöperatie (LCD) of een andere gespecialiseerde consumentencoöperatie (PC). Met deze beheermethode machtigen eigenaren van appartementen een rechtspersoon om contracten te ondertekenen voor routinematige reparaties en voor alle aspecten van de exploitatie van huizen, evenals voor watervoorziening, sanitaire voorzieningen, verwarming en andere diensten.
De derde optie is het sluiten van een overeenkomst met een beherende organisatie die het volledige dienstenaanbod voor MKD zal uitvoeren en tegelijkertijd verantwoordelijk zal zijn voor mogelijke schendingen van de vereisten van de Russische wetgeving aan de inspectie-autoriteiten.
Wie maakt de keuze voor de controlemethode van MCD?
De eigenaren van appartementen beschikken niet alleen over hun vierkante meters, maar moeten ook het gemeenschappelijk vastgoed in goede staat houden. Daarom bevat het LCD-scherm van de Russische Federatie een richtlijn voor huiseigenaren om te bepalen hoe hun huis zal worden beheerd. Alvorens een keuze te maken voor de MCD-beheermethode, moeten appartementseigenaars hun specifieke kenmerken in detail bestuderen, welke het meest geschikt is voor het huis, rekening houdend met de leeftijd, staat en andere kenmerken, en ook correleren met de bereidheid van de eigenaren om hun eigen huis te beheren en rekeningen voor nutsvoorzieningen te betalen op tijd.
De uiteindelijke keuze wordt gemaakt op de algemene vergadering van eigenaren, die persoonlijk kan worden gehouden of georganiseerd zonder de persoonlijke aanwezigheid van alle bewoners. Om de beslissing van de vergadering geldig te laten zijn, moeten bewoners ervoor stemmen, die samen 50 of meer procent van de stemmen hebben. De keuze van de manier waarop de MKD door de algemene vergadering wordt beheerd, moet door elke huurder in de MKD strikt worden aanvaard, zelfs ondanks het mogelijk weglaten van de vergadering zelf. Indien de vergadering bij verstek wordt gehouden, wordt deelname beschouwd als de tijdige overdracht door de eigenaar van zijn schriftelijke beslissing. Het resultaat van een dergelijke bijeenkomst van appartementseigenaren wordt vastgelegd in het protocol voor het selecteren van de MCD-beheermethode, die zodanig in de ingangen wordt geplaatst dat elke appartementseigenaar er bekend mee is. De openbare aanbieding wordt gedaan door de initiatiefnemer van de vergadering binnen tien dagen na de beslissing. Op dezelfde manier wordt door het organiseren van een algemene vergadering de mogelijkheid om de manier waarop de MKD wordt beheerd te veranderen.
Al het bovenstaande geldt voor woningen die al bewoond zijn. Maar bij de nieuwbouwwoningen is de situatie anders. Het komt vaak voor dat in een nieuw gebouw niet alle huurders een eigendomsrecht hebben, ze zijn bijvoorbeeld lankmoedige aandeelhouders. Vanwege het feit dat dergelijke burgers volgens de huisvestingswetgeving niet het recht hebben om te stemmen over de kwestie van het bepalen van de vorm van huisbeheer, wordt het onmogelijk om een manier te kiezen om dit huis te beheren.
Wat gebeurt er als de controlemethode voor MCD niet is geselecteerd?
De Huisvestingscode beperkt de periode waarin eigenaren de mogelijkheid hebben om na te denken en het proces van het creëren van een VvE of het kiezen van een beheerorganisatie te organiseren.
Als de bewoners niet begonnen te puzzelen met de keuze van de beheermethode of dit niet konden om objectieve redenen, en in het geval dat de beslissing om de beheermethode van de MKD te kiezen nog niet is geïmplementeerd, voert de lokale overheid de nodige procedures uit voor het organiseren van een wedstrijd om de beheersorganisatie te bepalen. Hier heeft geen van de huurders het recht om te weigeren, en elke eigenaar is verplicht om de bepalingen van de met de gekozen beheersorganisatie gesloten beheersovereenkomst te volgen, ongeacht of deze overeenkomst bij hem past of niet. Maar er is altijd een procedurele mogelijkheid om de huidige stand van zaken te corrigeren en een algemene vergadering te houden voordat het contract afloopt, om de kwestie van het veranderen van de managementmethode van de MKD of de beherende organisatie te bespreken.
Wat houdt het onderhoud van gebouwen in de MKD in?
Alle diensten en werkzaamheden met betrekking tot het concept 'onderhoud van panden in de MKD' worden bepaald door de huisvestingswetgeving. Dit concept omvat een breed scala aan diensten voor het organiseren van de levering van water, elektriciteit, gas, thermische energie, registratie van inwonende burgers, boekhoudkundige diensten, technische bediening en sanitair onderhoud.
Technische bediening omvat op zijn beurt onderhoud van de technische systemen van het gebouw en reparatiewerkzaamheden. Sanitair onderhoud omvat het hele scala aan maatregelen om de netheid en orde in huis en in het aangrenzende gebied te behouden, bijvoorbeeld reiniging, desinfectie, deratisatie, desinfectie.
Wat doet HOA?
Een dergelijke manier van beheer van MCD als HOA verschijnt wanneer sommige huurders de uitgaven van fondsen voor het onderhoud van hun huis willen kunnen beheersen. HOA-leiderschap komt niet van de grond af, maar komt altijd voort uit de meest actieve en geïnteresseerde bewoners. En hoewel dergelijke initiatiefnemers niet altijd over de volledige juridische kennis en kennis op het gebied van openbare voorzieningen beschikken, is een belangrijke factor bij succesvol werk de wens om hun huis te verbeteren. Het HOA-bestuur moet contractuele werkzaamheden uitvoeren op het gebied van schoonmaak, afvalverwijdering, onderhoud van nutsvoorzieningen en andere aspecten van het onderhoud van het huis en het aangrenzende grondgebied. Het handhaven van de orde en het volgen van sanitaire en brandveiligheidsnormen is ook een belangrijke functie van HOA's. De financiële kant van het management gaat uit van de aanwezigheid van een accountant in de VvE om bij te houden hoeveel geld door huurders wordt overgemaakt om te betalen voor nutsvoorzieningen, evenals het geld dat wordt uitgegeven aan de behoeften van de woning. Extra inkomen HOA kan worden verkregen door de lease van een deel van het gemeenschappelijk eigendom.
Als de eigenaar beslist of hij al dan niet lid van de HOA wil worden, heeft de HOA op zijn beurt niet het recht om toegang tot zijn gelederen te weigeren, zelfs niet als plotseling andere leden van de HOA zich ertegen verzetten. Onwil om lid te worden van de HOA wordt soms geassocieerd met de noodzaak om te betalen voor extra diensten - beveiliging op de parkeerplaats en in de veranda, bloembedden in de tuin, videocamera's op de vloeren. Voor HOA-leden is betaling verplicht als het HOA-bestuur een dergelijke beslissing heeft genomen. Een output in deze situatie kan een individuele overeenkomst met de HOA zijn, waarin alle vergoedingen vooraf worden goedgekeurd.
Hoe werkt een beheermaatschappij?
Na rechtstreekse sluiting van een overeenkomst tussen de eigenaren en de gespecialiseerde beheermaatschappij, wordt verwacht dat deze thuis technische en sanitaire diensten zal verlenen en reparaties op hoog niveau zal uitvoeren, aangezien professionele en ervaren specialisten die bij de beheermaatschappij werken, de behoefte en complexiteit van het werk correct kunnen beoordelen, zij selecteren de juiste materialen, nodigen de juiste specialisten uit. Werkt de beheermaatschappij met meerdere woningen, dan zijn ook lagere arbeids- en servicekosten mogelijk. De communicatie met de beheermaatschappij is echter vaak moeilijk en zelfs een klein incident als een opgebrande lamp kan enkele dagen lastig zijn.
Contract met de beheermaatschappij: wat is het belangrijkste?
De belangrijkste stap in het proces van het vaststellen van een van de manieren om MKD te beheren, is het ontwikkelen en sluiten van een overeenkomst met de beheermaatschappij. De inhoud van het contract bepaalt de toekomstige relatie tussen de huurders en de beheermaatschappij, inclusief de mogelijkheid van beëindiging van het contract in geval van oneerlijke uitvoering van huisonderhoudsfuncties. De contracttekst moet alle eigendommen van het huis aangeven, de soorten en frequentie van het werk en de diensten die de beheermaatschappij zal moeten verrichten, de omvang en timing van alle betalingen die de eigenaren zullen moeten doen. Het contract kan ook de procedure voorschrijven voor het melden aan de bewoners over het verrichte werk. Gebeurt dit niet, dan dient het rapport eenmaal per jaar door de eigenaren te worden ontvangen.
Waarom wordt de raad van MCD verzameld?
Een andere verantwoordelijkheid van de huurders wordt de keuze van een huisraad in het geval dat de optie met een beheermaatschappij is gekozen uit de manieren van beheer van de MCD. In feite zijn de belangrijkste taken van de raad het formuleren van voorstellen en het controleren van het werk dat wordt gedaan. Tijdens een aandeelhoudersvergadering doen de raadsleden voorstellen over wat er gerepareerd moet worden, welke onderhoudswerkzaamheden volgend jaar verzet kunnen worden en welke dringende maatregelen vereisen, aan wie en voor welk doel het mogelijk is gemeenschappelijk bezit en andere aspecten van het onderhoud van MKD te verhuren en landschapsarchitectuur. De doelstellingen van de raad omvatten ook de studie van contracten en overeenkomsten die zij voorstellen aan de eigenaren te sluiten om de rechten en belangen van de bewoners van de woning te beschermen. Op basis van de resultaten van de evaluatie doet de raad zijn conclusies en aanbevelingen op alle documenten. We kunnen zeggen dat de MKD Council de bespreking van belangrijke kwesties organiseert op bijeenkomsten van eigenaren, interactie heeft met de beherende organisatie en toezicht houdt op de uitvoering van de voorwaarden van het beheercontract.
Voors en tegens van verschillende vormen van MCD-beheer
Als we een vergelijkende beschrijving van de controlemethoden van MCD uitvoeren, kunnen we de volgende conclusies trekken. Het fundamentele verschil is dat bij direct beheer alle problemen door de bewoners van het huis worden opgelost. Terwijl twee andere manieren om MKD te beheren u in staat stellen de verantwoordelijkheidslast op de schouders van het hoofd van de HOA of het leiderschap van de beherende organisatie over te dragen. Aan de andere kant is het met onafhankelijk beheer mogelijk om mobieler te werken met geld en de keuze van werk en diensten flexibel aan te passen aan de huidige situatie. Bewoners die het huis rechtstreeks beheren, kunnen hun kosten voor het repareren en onderhouden van het huis zelfs aanzienlijk verlagen door aannemers te selecteren op basis van hun wensen voor de kosten van werk en diensten.
Tegelijkertijd is een onderscheidend kenmerk van het contract met de beheermaatschappij de ontvangst van professionele diensten in overeenstemming met de vereisten van de wet. Bij het beheer van huurders of in de vorm van een HOA, nemen mensen met speciaal onderwijs en vaardigheden niet altijd deel aan het organiseren van huisonderhoud, daarom kunnen extra kosten voor het opleiden van personeel op het gebied van huisvesting en gemeentelijke diensten en wetgeving nodig zijn. Ook beschikken managementorganisaties over het algemeen over gespecialiseerde apparatuur waarmee ze veel diensten op een hoger niveau kunnen leveren. Over het algemeen hebben alle methoden voor het beheer van MCD hun eigen nuances waarmee rekening moet worden gehouden bij het maken van een keuze.
